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用供求关系预测楼市不靠谱

发布时间:2021-01-25 15:47:11 阅读: 来源:聚氨酯厂家

用供求关系预测楼市不靠谱

今年以来,全国房地产市场形势大变,看跌房价者日增,视房价崩溃论为国际资本阴谋的人,终于理屈词穷,因为这一次看空房地产的声音更多来自本土。与此同时,多头并没有偃旗息鼓,仍在寻找房价继续上涨的理由。

和过去一样,看空者、看多者仍然把自己的结论建立在供求分析上。看空者强调人口结构变化将引起的需求变化并将之与多项供应指标对比,从而得出自己的结论。甚至有人从建筑周期的经验数据出发,言之凿凿地将供过于求从而房价逆转的时间确定在某一年。看多者则搬出城镇化数字,非常自信地宣称市场仍有长期而巨大的潜力,甚至有人根据城镇化数字,精确地测算出房地产还有多少年黄金时期。

混战的多空双方都披着专业分析的外衣,似乎都很有道理,令人无所适从。于是乎,谁的声音大,谁占领的舆论阵地高,谁的观点就能俘获更多的群众。笔者每天看到媒体上这些多空交锋,常常感慨万千。对那些执着于测算供需数据的人,既钦佩其认真态度,又不认同其逻辑。在我看来,除了用存货、在建等供给数据与去化率等需求数据进行一些短期预测有几分靠谱外,把长期分析建立在所谓的供求关系上,方法就是错的。

我们先从城市化与房价的关系看供需分析如何不靠谱。看多者认为,过去十年中国房价的持续大幅上涨是由城市化推动的,是健康的,因为城市化尚未完成,所以还有继续上涨的空间。这里还隐藏着另一个判断,即一旦中国城市化完成,需求基础就没有了,因而也就不会再出现泡沫了。看空房价的人认为实际城市化数据较官方统计高,所以房价上涨已经结束或即将结束。不难看出,双方对房价走势判断相反,但依据的逻辑相同,需求之有无,需求之强弱,可以解释过去房价的上涨,也能预期未来房价的趋势。

但是,稍加分析即可发现房价与人口、从而与需求相对应的逻辑不成立。

首先,需求推动商品上涨,只有在供给保持不变的情况下才成立,此道理绝对正确,又非常简单。近十年来中国房地产市场的一个最基本事实上,尽管城市人口在增长,但相应的供给增长得更快。就好比,原来100个人吃1万斤大米,现在增加到200人,但大米供应增加到了2万斤,甚至更多,如果这时大米涨价了,是因为人口增加吗?显然不是!肯定还有其它的原因。

其次,历史上,大多数国家城市化过程中房价都出现了比较可观的上涨,甚至出现过严重的泡沫。但这种上涨有两种可能,或由两种成分构成:一是与人均收入增速相适应或回报与其它大类资产相当,因而是正常合理的上涨;另一种是上涨速度超过人均收入涨速以及正常的资金回报,因而理论上是泡沫,并最终回落修正。对于第一种上涨,即合理的上涨,它本质上与城市化导致需求人口增加无关;对于第二种上涨,很可能是因为处于城市化过程中的国家,其金融市场更不完备,政府在货币控制方面更缺乏经验,因而容易出现货币宽松和金融放纵。

第三,房价上涨或房价泡沫,与城市化根本不存在一一对应关系。城市化过程很可能推动房价上涨(因人均收入上升),但不必然导致房地产泡沫(房价涨幅脱离收入涨幅),而城市化完成也绝不意味着再也不会出现房地产泡沫了。后一点是再显著不过的事实,但却很少有人去关注它的含义。事实上,更多的房地产泡沫不是发生在处于城市化进程中的国家,而是发生在城市化早已完成了的发达国家(一些出现泡沫的国家城市化率超过90%)。这些例子,近的有2008年次贷危机,稍远点的美国1980年代后半期的储贷泡沫和1987-1993年以瑞典为代表的北欧国家的房地产泡沫,这些泡沫规模都不小,最后都导致了金融危机。有的人认为,日本房地产泡沫破裂时城市化率为70%,而中国现在还只有50%,潜台词是:中国房地产市场泡沫要破裂,至少也要等城市化率达到日本那个水平,还远着呢!如果你发现房价与城市化率根本不存在一一对应关系,你还会从这种类比中获得安全感吗?

既然城市化产生的需求不必然导致泡沫,城市化完成也不能保证不再发生泡沫,那么什么因素与房地产泡沫有更紧密的关联?答案是:货币政策。历史上所有的房地产泡沫都是因宽松货币而起,最终因货币正常化而灭,从来没有过哪一次房价牛市是受人多推动的。

供给与需求同步上升的情况下,商品价格不会因此而涨,但社会总货币供给过量后,这一规律就不成立了。经历过1988年通胀的人很容易观察到需求是如何被“制造”出来的。因为有了通胀预期,人们的囤集(主要是相对易保存的商品)无端制造出大量的需求,将价格成倍推高。相对于普通商品,房屋等资产品更易于保存,更易于成为过量货币的出口。货币推高住房需求,首先是推高投资需求,那些为卖而买的需求,在没有宽松金融环境下是不易出现甚至不会出现的。真实需求(即所谓刚需)也常常是受到宽松货币的刺激才冒出来。一旦需求(投资需求和真实需求)被过量货币所激发,就会形成一个“价格上涨与需求上升”循环。处在这个循环中,各种类型的需求都给人以健康可靠的感觉,但只要把货币条件一抽掉,就会迅速被证明是虚幻的。投资需求不必说,真实需求最终也会被证明是不真实的。

次贷危机前的美国房地产市场看上去相当健康,它没有什么投资的成分,以新移民为代表的低收入阶层对住房的需求实实在在,因此,房价上涨看上去具有“坚实”的基础。如果有人因此在2007年房价未崩溃之前进行一个计算,说美国提高自住率空间还有多大多大,低收入阶层购房需求还有多少多少,房价上涨仍有空间之类的,恐怕也能迷惑不少人。但这些所谓“刚需”、“真实需求”在货币轻轻收紧(长期利率仅上升1个多百点)之后,很快就现出了原形,所谓的需求在失去便宜资金后,像水蒸气一样消失了。

对于资产来说,供求分析是最不靠谱又最容易迷惑人的(这规律同样适用于股票)。资产的供给和需求,常常是随货币而来,又随货币而去,种种从结构角度进行的分析,表面上看极有说服力,但在大周期运动视角下,则百分之百是一个误区。货币因素与人们肉眼所看到的供需因素不是并列关系,并不是同时起作用,它们之间是根本与表象的关系,供需关系只是结果,而不是原因。那些把房屋视为普通商品,或把货币因素与其它因素等量齐观,折衷处理,不断地用行政力量一会儿调节供给、一会儿调节需求的政策,最终全都失败了。同样,在市场出现显著变化之时,执着于供求分析也不合时宜。看多者,忽略了货币信贷因素的变化可能导致供求逆转的风险;看空者,把市场变化的时间点建立在供求的研判上,同样也是可笑的。

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