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沪物流地产租金临承受边界高端市场供不应求

发布时间:2021-01-07 09:29:26 阅读: 来源:聚氨酯厂家

王露

2008年至2014年第三季度期间,上海工业用地租金走势实现年均增长率8%,复合增长率7.5%,租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界,整个长三角地区高端物流市场整体处于供不应求的局面。

前不久,在戴德梁行南京房地产发展趋势论坛上,戴德梁行董事、中国区工业及物流地产部主管苏智渊曾表示,“过去的五到八年,是整个中国第三方市场化工业地产蓬勃发展的时期。一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中,发展到今天,其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”

造成目前物流地产爆发性增长的主要原因主要有以下几点:

首先,现代化标准仓储物流设施仍是市场稀缺的资源,高端物流市场供不应求的环境下,进一步刺激着用地租金的快速增长,为此吸引到更多的资本与玩家进入;

其次,国家一系列房地产调控政策如限购、限贷、限价等,严重阻碍了传统住宅地产开发商的开发信心和盈利能力,开发商继而将目光转向长期收益率高强且稳定的物流地产市场;

同时,随着2014年网购市场的持续火爆,电商玩家们陆续在全国大面积布点物流地产,通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。如电商巨头京东,自2007年进军物流地产领域以来,5年间便拿地超出1,400亩,在北上海广等13座城市分别建立了物流仓库,使得电商物流一家亲的趋势更为明朗。

值得一提的是,今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放,但大部分地区实施细则尚未公布,这造成了市场恐慌性拿地,并带动了二手工业用地市场的成交量。

各路资本抢滩物流地产这一现象直接带动了各大城市物流等工业地产的租金增长,戴德梁行中国区工业及物流地产部数据显示,上海地区2008年至2014年第三季度,实现成交租金平均年增长率8%,复合增长率7.5%。

苏智渊分析认为,从2009年市场复苏开始,高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长。经过前几年租金的快速增长,2013年以来租金涨幅收窄,部分项目成交租金形成零增长,租金水平已接近物流服务供应商/使用方的理性承受边界。

同时,苏智渊指出,目前高端物流市场整体处于供不应求的状况,个别城市、地区空置率高是由于物流设施的集中供应需要时间进行市场消化,但不排除个别城市未来2-3年内可能出现过度供应带来的持续性空置现象,持续增长的租金是有可能导致将来空置率提高的主要原因。

针对工业物流开发市场,苏智渊提出了对未来走势的预测与思考,工业物流开发市场进入租金滞涨的过度繁荣期后,系统性风险会加剧,竞争将更残酷。土地供应量、土地价格、租金承受力以及其他政策(不含土地)都将成为未来各行各业投资物流地产可能面临的风险。

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