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业内人士爆料现在地产商在比谁降价快

发布时间:2021-01-07 21:34:00 阅读: 来源:聚氨酯厂家

赵晋源   最近房地产也算是暖风频吹了,政策的放松明显。但是销售市场总体并没有回暖。目前,在一些区域,降价还是很明显的。我们公司有几个在省会城市的项目,统统低于我们拿地时候的预期售价15%以上开盘。今天和其中一个项目的销售总监聊,他说主要还是当地大多数小开发商还在死抗,赔不起,不像全国性的大开发商,有很多老项目可以赚利润,新项目走量要业绩。我们比预期低了这么多开盘,当天就干掉一栋楼。说明需求还是有的,刚需最看重的还是总价,只要便宜,还是有很多客户的。对于开发商来说,现在这个价格绝对是亏钱卖的。根据我目算亏至少10%,但是至少每月一个项目有几千万的现金流进来,否则一个项目每个月卖几套可怎么活啊。现在就是怕别的当地小开发商跟进,一旦跟进那就这个价格也出不去了。不过,我估计跟进是必然的,毕竟小开发商土地大都比较便宜。  结论:  1、目前市场的需求还是有的,只是观望情绪比较重;  2、只要降价,绝对得幅度够,10%以上,还是会有抢购的情况出现,很火爆;  3、地产公司的日子不好,尤其是去年新拿地的开发商,要想不赔钱销售,基本上走不动;  我知道我的信息可能让很多朋友不爽,但是我说的都是我自己看见的真实的案例,没有自己添油加醋的成分。我自己从事地产,我也希望地产好,这样我的职业生涯才会更加好,你们做投资的随时可以改变行业可以换股,只有我这样的从业人员不行,有几点大方向我想重申一下:  1、2011年三四线城市房屋价格基本见顶了,大部分三四线城市2013年的房价也没有超过2011年;  2、因为三线城市的供应量大,而2012年、2013年省会以上的一二城市去化率比较好,且房价上涨趋势明显,使得大量的聪明的开发商只买省会级以上城市的土地,造成了2013年一、二线城市土地价格上涨的比较厉害,地王频出,三四线城市楼面价反而比较平稳;  3、2014年以来缩量比较厉害,个别大城市缩了一半以上,北上广最厉害,量一缩,价格就会下来,三四线城市的成交量反而比较平稳;  4、经过这几年人工费的高涨,目前建安成本比10年前上升了不少,纯粹的建安成本每平米最少也要2000多,算上地下怎么也要2500以上,这个不包括销售、管理、财务以及前期的报建费,加在一起不算土地成本怎么也要3000,但是我说的是建筑面积,还有大量的不能销售的地下车库、人防,和小区配套像幼儿园和社区用房之类的。摊到销售面积每平米可能要4000了。你卖的越慢,财务费用越高,因为现在已经很难暂缓支付土地款了,基本上土地款一把就要清掉的。所以2000的楼面价,6000的售价可能只是成本价,我说的都是毛坯房的,精装还要加800-1000。  5、为了增加周转率,大开发商拿地之后一年之内肯定开盘,快的6个月也有开的,所以去年拿地的新项目基本上都已经开了或者准备开,就会面临昨天我说的问题,是要利润还是量。我相信大多数开发商选择的都是量。2012年之前拿的项目现在还比较舒服,毕竟距离成本还有一段距离。  6、从2013年年报分红,万科恒大等大规模提高分红比例来看,就已经说明他们认为2014年的市场比较严峻了。地产行业有一个滞后性,所以从业绩上看,地产的2014年业绩应该还会不错。只要有老项目抗着,万科和保利的总体的业绩今年不会有太大的问题。但是长远来看,地产行业全行业亏损可能已经是时间问题了。君不见钢铁、煤炭、有色辉煌的时候吗,其实地产也是周期性行业。相对来说万科腾挪的空间会大一些,但是万科最多也就是地产里面的宝钢。行业的周期它是不能逆转的。  7、市场还没到最坏的时候,至少还有降价这条出路。

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